Le logement fera plus que probablement partie des thématiques qui seront débattues au cours des deux campagnes électorales à venir, les communales en octobre 2018 et les régionales en mai 2019. On doit l’espérer en tout cas au vu de la difficulté que ressent un nombre croissant de ménages à trouver un logement à un coût raisonnable (ou jugé comme tel en tout cas), que ce soit via l’acquisition ou la location.
La présente note vise à éclairer sur ce thème les décideurs concernés, les candidats motivés et les citoyens intéressés ; dans cette perspective cette note aborde deux grandes thématiques :
- les évolutions respectives du nombre de logements et du nombre de ménages
- les évolutions concernant les différents types de ménages.
Nombre de ménages et nombre de logements
En principe le nombre de logements est supérieur au nombre de ménages. L’écart positif recouvre trois situations différentes :
- les secondes résidences ; c’est ainsi que l’écart entre le nombre de logements et le nombre de ménages (résidents) est particulièrement élevé dans les communes de la côte flamande et certaines communes wallonnes comme Vresse-sur-Semois et Erezée ; il faut ajouter, plus récemment, les logements loués via Airbnb quand il n’y a pas de résidents permanents ;
- les vides frictionnels (logements en attente d’être vendus ou loués) ;
- les vides structurels, dans lesquels se trouvent notamment les logements dits abandonnés.
Ceci dit, la « justesse » de l’écart dépend de la qualité de la statistique des logements (Administration du Cadastre) et de celles relatives aux ménages (Registre national).
En ce qui concerne le Cadastre, deux sources d’erreurs sont possibles :
- Un manque de rapidité dans l’actualisation des données ; celui-ci concerne à la fois l’enregistrement des nouveaux logements et les suppressions de logements (par exemple par démolition).
- Le non repérage de logements créés sans permis (est surtout visée ici la division d’immeubles – typiquement des maisons dites de maître ou de grands logements familiaux – en plusieurs logements plus petits : kots, studios ou petits appartements).
En ce qui concerne le nombre, la nature et la taille des ménages plusieurs erreurs sont également possibles : personnes en ménage collectif (le plus souvent des maisons de repos et de soins) restées domiciliées à leur dernier domicile, personnes en co-location dont le changement de domicile n’est pas acté (typiquement : un jeune qui vit en co-location qui, par convenance, reste domicilié chez ses parents) et domiciliations fictives apparaissent comme les principales faiblesses des données socio-démographiques. A une période que je pense révolue on a aussi vu des communes retarder volontairement les mutations de domicile vers d’autres communes.
Globalement, la mise en place ou le renforcement au cours des dernières années des contrôles effectués principalement par les communes (par exemple au moment d’un changement d’adresse ou via les visites des agents de quartier) et/ou des organismes sociaux ont eu, à mon avis, un effet positif sur la qualité des données, socio-démographiques et cadastrales.
Voici les principales conclusions relatives aux évolutions respectives du nombre de logements et du nombre de ménages :
- Sur la période considérée (1995 > 2017) le nombre de logements a augmenté globalement plus vite que le nombre de ménages.
- En 2017, le rapport (ménages/logements) est (donc) le plus souvent inférieur, même si c’est parfois de peu, au pourcentage de 1995 ; 75% des communes sont dans ce cas.
- Chaque entité (région ou commune) présente néanmoins des caractéristiques propres, à la fois sur les dates d’inflexion de la tendance et l’intensité des tendances à la hausse ou à la baisse. Le tableau suivant illustre les différences entre régions.
- Pour certaines entités (Charleroi, Linkebeek, Namur, Saint-Josse, Tirlemont…) on observe un nombre de ménages supérieur au nombre de logements pendant tout ou partie de la période considérée. On constate cette situation au moins une fois au cours de la période 1995-2017 dans 91 communes (sur 589, soit 15,4%). La faible qualité des données saute ici aux yeux.
Nombre de ménages et nombre d’habitants par types de ménages
Idéalement, l’analyse de ce qui se passe sur les marchés immobiliers devrait pouvoir se baser sur une mise en perspective des évolutions du nombre de logements et de leurs caractéristiques et des évolutions socio-démographiques et socio-économiques des ménages. Mais on ne dispose pas des données ou en tout cas de toutes les données nécessaires et certainement pas au niveau local.
De ce qu’on sait (plus ou moins), deux phénomènes doivent être mis en évidence :
- L’accès au logement semble plus difficile pour les personnes seules et les familles monoparentales.
- Le pourcentage très élevé (70% en 2014-2016) de personnes vivant dans un logement sous-occupé. Ce pourcentage est plus élevé pour les personnes de plus de 65 ans versus celles qui ont moins de 65 ans et pour les propriétaires versus les locataires.
A défaut de pouvoir faire ce type d’analyses de manière plus détaillée et au niveau local, on peut à tout le moins décrire quelques évolutions relatives aux ménages.
La taille moyenne des ménages tend à se stabiliser en Flandre et en Wallonie, après une très longue période de baisse ininterrompue. Elle augmente par contre à Bruxelles. Elle est toujours plus faible dans les grandes villes flamandes et wallonnes par rapport à la moyenne régionale correspondante. La taille moyenne des ménages augmente dans les très grandes villes (Anvers – où la tendance à la hausse est particulièrement marquée –, Gand, Charleroi et Liège). Dans plus de la moitié des communes la taille moyenne des ménages est en 2017 supérieure à celle observée en 1995.
Dernière observation : les différences entre communes sont très importantes, comme le montre le tableau suivant.
Conclusions
Au niveau du diagnostic, des données rassemblées ici donnent à penser que les tensions sur le marché immobilier, au moins sur certains segments, sont en train de diminuer. Par ailleurs, au vu du nombre de logements sous-occupés, ne doit-on pas réfléchir au moins autant à des politiques visant à améliorer l’adéquation du logement aux besoins qu’aux politiques qui visent à augmenter le parc de logements.
La seconde conclusion concerne les institutions et niveaux de pouvoir compétents en matière de statistiques du logement. Si des efforts sont faits (notamment au travers d’enquêtes, dans les trois régions du pays), il manque des données fines disponibles au niveau local. Trois recommandations m’apparaissent essentielles :
- Exploiter les données sur les loyers dans les baux enregistrés. L’enregistrement obligatoire des baux doit être effectivement appliqué (trop de baux ne sont toujours pas enregistrés). Cet enregistrement doit, à l’avenir, être accompagné d’une brève description du logement. Ces données (hauteur du loyer et des charges éventuelles et, demain, des caractéristiques basiques du logement) pourront dès lors être exploitées systématiquement, localement et régionalement.
- Les statistiques du Cadastre doivent être améliorées (on se demande comment il est possible de lever un impôt équitable avec, dans certaines communes en tout cas, une sous-estimation manifeste du nombre de logements). Ceci implique une actualisation régulière et rapide des données cadastrales et, progressivement, l’enregistrement de données précédemment disponibles via les recensements, comme le nombre de pièces et la superficie habitable.
- Donner aux communes plus de moyens de repérer les vacances structurelles. Très concrètement il faudrait fournir d’initiative aux communes et CPAS les listes des logements pour lesquels les consommations d’eau et d’électricité sont jugées faibles.
Il appartient aussi à chaque décideur concerné, candidat motivé et citoyen intéressé de se saisir des données concernant sa commune. Il faut bien sûr commencer par analyser et vérifier les données concernant les logements et les ménages. Une confrontation systématique et dans la durée de ces deux séries d’informations doit permettre, progressivement, de mieux refléter la réalité locale et de la mieux connaître.
Le lecteur intéressé trouvera plus de données et d’analyses dans la note et les 3 annexes (Annexe 1, Annexe 2, Annexe 3).