Archive for août, 2011

Les statistiques officielles sous-estiment gravement la hausse des loyers

lundi, août 22nd, 2011

En 2004, l’Institut pour un Développement Durable a publié une étude consacrée la hausse des loyers. Sa principale conclusion était que « L’indice des prix et la comptabilité nationale sous-estiment la hausse des loyers ». Cette conclusion avait d’ailleurs fourni le titre de cette étude de 2004.
7 ans plus tard, c’est volontairement que j’ai repris, pour la dernière étude de l’Institut pour un Développement Durable, le même titre. En effet, rien de semble avoir changé et la conclusion est aujourd’hui : l’indice des prix et la comptabilité nationale sous-estiment encore et toujours la hausse des loyers.
Toutes les sources statistiques connues et accessibles en matière de loyers ont été compulsées pour cette étude, savoir :
• la Comptabilité nationale
• l’Enquête sur les budgets des ménages
• l’Enquête sur les revenus et les conditions de vie (plus souvent connue sous l’acronyme SILC), qui est l’enquête qui sert notamment calculer le taux de pauvreté
• les données de l’Observatoire bruxellois des loyers
• les indices des loyers dans l’indice des prix la consommation.
Le lecteur intéressé trouvera la fin de la note jointe un tableau reprenant les données disponibles pour la période 2000-2010.
L’Enquête sur les budgets des ménages et celle sur les revenus et les conditions de vie aboutissent toutes les deux un loyer mensuel moyen d’environ 440 € par mois pour 2009. On peut donc estimer qu’en 2011 le loyer moyen est d’environ 470 € par mois. Ce loyer est une moyenne entre le loyer moyen payé dans le secteur social et le loyer moyen payé dans le secteur locatif privé. Il est normal, comme l’indiquent les données de l’Observatoire bruxellois des loyers, que le loyer moyen soit plus élevé dans la Région de Bruxelles-Capitale.
La comparaison de toutes les informations rassemblées montre que, d’évidence, la Comptabilité nationale et l’indice des prix sous-estiment la hausse des loyers.
En ce qui concerne la Comptabilité nationale, j’estime que la sous-estimation de la hausse concerne la fois
• la masse totale des loyers prix courants ( savoir le loyer moyen multiplié par le nombre de ménages locataires) ; si le loyer moyen en 2009 tourne bien autour de 440 €/mois, la masse totale des loyers estimée par la Comptabilité nationale devrait être d’un milliard € au moins plus élevée ;
• et l’évolution du « volume » des loyers ( savoir la masse des loyers après élimination de la hausse de l’indice-santé, qui sert indexer les loyers) ; cet indicateur est supposé mesurer l’évolution de la quantité de logements mis en location en tenant compte de leur caractéristiques (il est normal de payer plus cher, par exemple, pour un appartement qui a été rénové ou, toutes choses égales par ailleurs, pour un appartement avec une terrasse) ; on notera ce propos que, vu l’augmentation très importante du nombre de ménages (environ 400.000 en plus sur la période 2000-2010), on peut faire l’hypothèse d’une hausse du même ordre de grandeur du nombre de ménages locataires.
En ce qui concerne l’indice des loyers (dans l’indice des prix), la méthodologie relative aux loyers sociaux semble correcte. Toutes les sources statistiques indiquent une très forte hausse des loyers sociaux, de l’ordre de 40 50% entre 2000 et 2010, soit environ 2 fois plus que l’indice-santé (qui n’a augmenté « que » de 22% sur la même période).
Il apparaît par contre que l’indice des loyers non sociaux (qui concerne plus de 80% des locataires) dans l’indice des prix la consommation soit en décalage total par rapport l’évolution des loyers observée par ailleurs.
Il est évident – sur base de multiples observations – que l’indice des loyers non sociaux doit augmenter plus vite que l’indice-santé. On notera au passage qu’on se demande quoi servent les calculs du SPF Economie si c’est pour arriver la conclusion que les loyers non sociaux évoluent comme l’indice-santé, ce qui est tautologique si on considère les seules évolutions des loyers en cours de bail.
Certes, on peut diverger d’opinion quant la méthodologie appliquer pour l’indice des loyers. Mais on ne peut se contenter d’enregistrer les hausses en cours de bail, liées la seule indexation ; il faut, mon avis, y ajouter les hausses qui s’opèrent chaque changement de bail. Or celles-ci sont une réalité si on en croît les observations de terrain, en particulier pour les logements comme les studios ou les chambres dites d’étudiant. L’Enquête sur les revenus et de conditions de vie confirme une hausse beaucoup plus forte des loyers des logements d’une pièce.
Tenant compte de ces diverses informations, on peut estimer que le loyer moyen augmente tendanciellement d’au moins 1% par an en plus que la hausse de l’indice-santé.
La hausse des loyers observée est bien une hausse moyenne. Elle est la résultante de l’évolution de loyers qui (normalement) sont simplement indexés pendant la durée du bail et de hausses qui interviennent lors d’un changement de locataire.
Notons encore que la sous-estimation de la hausse des loyers conduit aussi une sous-estimation de la hausse du « revenu imputé » aux propriétaires, savoir l’estimation du loyer qu’ils devraient payer s’ils étaient locataires, et non propriétaires, du bien qu’ils occupent.
Ces constats m’amènent formuler 2 grandes recommandations
1. Il est urgent de revoir les méthodologies relatives aux loyers tant dans la Comptabilité na¬tionale que dans l’indice des prix.
2. Pour ce faire il faut améliorer très significativement les données de référence, sur base des lignes directrices suivantes :
• faire appliquer véritablement la loi qui prévoit l’enregistrement obligatoire des baux
• exploiter les données contenues dans les baux enregistrés
• compléter les informations par des enquêtes plus poussées qui permettent de mesurer la « qualité » du parc immobilier locatif et son évolution ;
• accorder une importance particulière (avec l’aide notamment des CPAS et des acteurs associatifs concernés) pour les logements modestes dont tout indique que les loyers ont augmenté plus que d’autres, que leurs baux sont moins souvent enregistrés (en tout cas tant que la loi sur l’enregistrement ne sera pas mieux appliquée) et donc les loyers moins bien connus.
On ne peut continuer traiter ainsi des données aussi importantes pour la vie quotidienne d’environ 1.500.000 ménages et pour des données socioéconomiques essentielles comme l’estimation du PIB, les évolutions du pouvoir d’achat, etc.
Il est urgent que les institutions concernées (l’Institut des Comptes Nationaux, l’INS, la Commission des prix et le Conseil supérieur de la statistique) se penchent sérieusement sur cette problématique, pour améliorer le diagnostic des faiblesses des méthodologies actuelles de mesure de la hausse des loyers et, surtout, proposer des démarches qui permettent de mieux connaître les loyers et leurs évolutions.

Vous trouverez plus de développements dans la note jointe.

Philippe Defeyt

Quelques tendances en matière d’emploi : 2005-2011

mardi, août 9th, 2011

De récentes mises jour statistiques permettent de décrire l’évolution de l’emploi jusqu’au début 2011. La dernière publication de L’Institut pour un Développement Durable a pour objet d’exploiter ces données pour décrire quelques tendances en matière d’emploi entre le début 2005 et le début 2011. Globalement, l’emploi a augmenté — pendant la période considérée — de 270.000 unités, soit une hausse de 6,3%, passant de 4.310.000 4.580.000 unités. L’emploi a repris sa progression dès la fin de 2009, après le recul consécutif la crise de 2008-2009.
Un tiers environ des 270.000 emplois supplémentaires, soit +/- 90.000 emplois (e), est expliqué par la croissance de l’emploi dans le secteur des titres-services. Si l’on tient compte en outre des emplois win-win, plus de 60% de la croissance de l’emploi sont liés des emplois hautement subsidiés, savoir des emplois dont 2/3 environ du coût total sont pris en charge par les finances publiques.Le croissance globale de l’emploi profite aussi bien l’emploi salarié qu’ l’emploi indépendant.
Poursuivant des tendances de long terme, l’emploi a continué baisser dans les secteurs agricole et industriel mais a augmenté dans les secteurs de la construction et des services.Les données publiées par l’ONSS permettent de mettre en évidence quatre évolutions marquantes pour c e qui est de l’emploi salarié :
• une évolution beaucoup plus rapide de l’emploi féminin (taux de croissance 6 fois plus important que celui de l’emploi masculin)
• une très forte progression (presque 1/3 en plus) de l’emploi des plus de 50 ans, cette croissance résultant bien plus des évolutions
• sociodémographiques tendancielles que de la mise en oeuvre du pacte des générations
• une baisse du nombre de fonctionnaires (nommés), qui renvoie au débat sur le financement des pensions du secteur public (une
• observation semblable peut-être faite pour les fonctionnaires des administrations locales dépendant de l’ONSS-APL)
• une nouvelle progression de l’emploi temps partiel (¼ en plus), contre une quasi-stagnation de l’emploi temps plein.

L’emploi total ONSS comme l’emploi total en équivalents temps plein ont certes « rattrapé » le recul important suite la crise de 2008-2009 mais en ce début 2011 ces deux indicateurs se situent peine au même niveau que les maxima respectifs atteints avant la crise. Il a donc fallu attendre le début 2011 pour « effacer » les effets de la crise. Au niveau wallon, la croissance de l’emploi a été de 72.000 unités entre début 2005 et début 2011. Trois constats :
• une croissance relativement importante du nombre de wallons occupés l’étranger (près de 60.000 wallons travaillent désormais l’étranger)
• une augmentation de l’emploi indépendant en retrait par rapport l’évolution constatée au niveau national (+ 1,1% contre +5,5%) ; il s’agit l d’une faiblesse de l’économie wallonne
• on peut estimer que, tout comme au niveau national, plus de 60% de la croissance de l’emploi en Wallonie sont liés des emplois hautement subsidiés (emplois titres-services et win-win).
On terminera par rappeler que les perspectives en matière d’emploi se dégradent depuis le début de l’année, tout en restant positives. Cette dégradation est intervenue avant la nouvelle crise financière et boursière qui a éclaté en ce début août.
Le lecteur intéressé trouvera plus de détails, des tableaux et des graphiques dans la note jointe.